Oleh: Dliya Ul Muharram (Dosen dan Peneliti Hukum FH Unmul)
SAMARINDA,Swarakaltim.com – Januari 2026 menjadi titik krusial bagi janji-janji besar yang diumbar di masa kampanye. Di tengah riuh rendah transisi pemerintahan, program “Gentengisasi” atau renovasi rumah yang diusung Presiden Prabowo Subianto menjadi sorotan tajam. Program ini merupakan bagian integral dari target ambisius pembangunan 3 juta rumah per tahun, seringkali disederhanakan sebagai aksi bagi-bagi material bangunan. Namun, jika kita membedahnya dengan pisau analisis ekonomi-hukum, “Gentengisasi” bukan sekadar soal mengganti asbes menjadi genteng tanah liat, melainkan manifestasi dari kegagalan struktural pasar perumahan kita yang selama puluhan tahun mengabaikan kelompok masyarakat terbawah.
Tanpa landasan hukum yang progresif dan skema pembiayaan yang radikal, maka program ini berisiko terjebak dalam lubang populisme yang hanya memoles kulit luar kemiskinan tanpa menyentuh jantung persoalannya yaitu: hak atas ruang & tanah dan akses modal.
Anatomi Krisis: Angka yang Menjerit
Kita tidak bisa membicarakan solusi tanpa memahami skala bencana yang kita hadapi. Berdasarkan data terbaru dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan laporan evaluasi sektor perumahan akhir 2025, angka deviasi kepemilikan rumah di Indonesia masih tertahan di kisaran 9,9 juta hingga 12,7 juta unit. Angka ini bukan sekadar statistik dingin, tetapi sebuah representasi dari jutaan keluarga yang tinggal berdesakan di kontrakan sempit atau menumpang di rumah orang tua.
Namun yang lebih mengkhawatirkan adalah deviasi kualitas hunian. Lebih dari 24 juta rumah di Indonesia dikategorikan sebagai Rumah Tidak Layak Huni (RTLH). Di sinilah narasi “Gentengisasi” masuk. Secara ekonomi, rumah yang buruk menurunkan produktivitas, dimana anak-anak yang tumbuh di rumah yang lembap dan bocor memiliki risiko stunting dan gangguan pernapasan lebih tinggi. Kemudian secara hukum, mayoritas penghuni RTLH berada dalam posisi rentan karena ketidakpastian status lahan mereka.
Masalahnya, pada kebijakan perumahan kita selama ini terlalu condong pada sisi penawaran (supply-side) untuk masyarakat berpenghasilan tetap. Sementara itu, sektor informal yang mencakup hampir 60% tenaga kerja Indonesia terasing dari sistem perbankan. Bagi seorang pengemudi ojek online atau pedagang pasar yang memimpikan KPR konvensional adalah kemewahan yang absurd. Di titik inilah urgensi “Gentengisasi” harus dikonversi menjadi kebijakan ekonomi makro yang inklusif, bukan sekadar proyek “sedekah” negara.
Jebakan Legalitas: Genteng Baru di Atas Tanah Sengketa
Dari perspektif hukum, program renovasi rumah massal menghadapi tembok besar bernama legalitas lahan. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 secara filosofis mengamanatkan bahwa bumi, air, dan ruang angkasa dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Namun dalam praktiknya banyak rakyat miskin tinggal di atas lahan yang “abu-abu” seperti tanah garapan, tanah tanpa sertifikat, atau kawasan kumuh perkotaan yang rentan penggusuran.
Memberikan bantuan “Gentengisasi” pada rumah yang berdiri di atas lahan tanpa kepastian hukum adalah tindakan yang sia-sia secara ekonomi dan berbahaya secara hukum. Bayangkan negara mengeluarkan APBN untuk memperbaiki rumah yang tahun depan digusur karena proyek infrastruktur atau sengketa korporasi. Ini adalah pemborosan ruang fiskal.
Pemerintah harus berani melakukan simplifikasi regulasi. Perlu ada diskresi hukum yang memungkinkan proses sertifikasi lahan skala mikro bagi penerima manfaat program perumahan. “Gentengisasi” harus berjalan beriringan dengan reforma agraria perkotaan. Tanpa adanya jaminan hak milik (SHM) atau setidaknya Hak Guna Bangunan (HGB) yang stabil, rumah tersebut tidak memiliki nilai agunan. Padahal, inti dari pemberdayaan ekonomi adalah mengubah aset mati (dead capital) menjadi modal hidup yang bisa digunakan masyarakat untuk mengakses kredit usaha.
KPR Mikro: Menjembatani Jurang Pembiayaan
Jika aspek hukum berkaitan dengan “alas hak”, maka aspek ekonomi berkaitan dengan “daya beli”. Di sini, skema KPR Mikro menjadi kunci yang belum tergarap maksimal. KPR konvensional dengan tenor 20 tahun dan bunga yang fluktuatif tidak cocok untuk karakter ekonomi masyarakat bawah yang pendapatannya harian atau musiman. Kita memerlukan pergeseran paradigma dari mortgage-based ke income-based assessment. Perbankan, terutama Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai garda terdepan, harus didorong untuk menciptakan produk pembiayaan yang lebih fleksibel. Statistik menunjukkan bahwa rasio NPL (Non-Performing Loan) pada kredit mikro seringkali lebih rendah dibandingkan kredit korporasi besar karena adanya ikatan sosial dan tanggung jawab moral yang lebih kuat di tingkat akar rumput.
KPR Mikro untuk renovasi (sebagai pendamping program Gentengisasi) seharusnya memiliki karakteristik, diantaranya: Pertama, Pinjaman Tanpa Agunan Konvensional dengan menggunakan skema tanggung renteng atau penjaminan oleh pemerintah melalui lembaga penjaminan kredit; Kedua, Tenor Pendek hingga Menengah yang fokusnya pada perbaikan bertahap (inkremental); dan Terakhir, Bunga Tetap (Fixed Rate) yang dilindungi oleh subsidi selisih bunga agar masyarakat tidak tercekik inflasi.
Urgensi ekonomi ini sangat nyata. Ketika masyarakat memperbaiki rumahnya, terjadi efek pengganda (multiplier effect). Toko bangunan lokal hidup, tukang bangunan terserap, dan industri semen serta baja dalam negeri bergerak. Ini adalah stimulus ekonomi domestik yang jauh lebih efektif daripada proyek-proyek mercusuar yang bahan bakunya masih banyak impor.
Paradoks Perkotaan dan Gentrifikasi
Kritik tajam lainnya terhadap program “Gentengisasi” adalah risiko transformasi terselubung. Di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, atau Medan, memperbaiki kualitas rumah di kawasan kumuh seringkali justru mengundang para makelar tanah. Begitu lingkungan menjadi lebih layak, harga tanah naik, pajak PBB meroket, dan pada akhirnya warga asli justru terpaksa menjual asetnya dan pindah ke pinggiran kota yang lebih kumuh lagi.
Hukum harus memproteksi ini. Kita butuh regulasi “Pembiayaan Peningkatan Nilai Tanah” yang memastikan kenaikan nilai tanah akibat intervensi pemerintah, seperti program renovasi ini nantinya dinikmati oleh warga setempat, bukan oleh investor luar. Pembatasan pengalihan hak kepemilikan dalam jangka waktu tertentu bagi penerima bantuan renovasi bisa menjadi salah satu instrumen hukum untuk menjaga komunitas tetap utuh.
Kritik Atas Narasi “Genteng”
Mengapa menggunakan istilah “Gentengisasi”? Dalam retorika politik, istilah ini mudah diingat. Namun dalam tataran teknis, ini berbahaya karena cenderung mereduksi standar hunian layak. Hunian layak bukan hanya soal atap yang tidak bocor, tetapi mencakup sanitasi (akses air bersih dan septic tank yang standar), ventilasi yang cukup (pencegahan TBC), dan luas lantai yang manusiawi dengan minimal 7,2 – 9 meter persegi per orang. Jika pemerintah hanya fokus pada “genteng”, kita sedang melakukan pembohongan publik terhadap standar kesejahteraan. Program ini harus diintegrasikan dengan program Sanitasi Total Berbasis Masyarakat (STBM). Secara ekonomi, biaya kesehatan yang bisa dihemat negara akibat perbaikan sanitasi di kawasan kumuh jauh lebih besar daripada biaya pembangunan rumah itu sendiri.
Menuju Reformasi Struktur: Sebuah Rekomendasi
Agar program ini tidak sekadar menjadi catatan kaki dalam sejarah kebijakan yang gagal, diperlukan langkah-langkah radikal:
Pertama, Digitalisasi Data Backlog secara Real-Time. Kita tidak bisa lagi mengandalkan data sensus 5 atau 10 tahunan. Pemerintah harus menggunakan teknologi geo-tagging untuk memetakan setiap unit RTLH, lengkap dengan status hukum lahannya. Ini akan mencegah bantuan salah sasaran kepada “orang kaya yang pura-pura miskin” atau rumah yang berdiri di zona hijau.
Kedua, Pembentukan Bank Tanah yang Pro-Rakyat. Dimana Bank Tanah jangan hanya menjadi “makelar” bagi pengembang besar. Ia harus berfungsi sebagai cadangan lahan untuk perumahan rakyat di tengah kota. Gentengisasi harus dilakukan di lokasi di mana rakyat bekerja, bukan membuang mereka ke pinggiran yang menambah beban biaya transportasi dan polusi.
Ketiga, Integrasi Kurikulum Vokasi. Program renovasi besar-besaran ini harus melibatkan tenaga kerja lokal yang tersertifikasi. Pemerintah bisa mengaitkan ini dengan program SMK atau pelatihan kerja, sehingga “Gentengisasi” juga menjadi program penciptaan lapangan kerja masif di sektor konstruksi.
Rumah sebagai Hak, Bukan Komoditas
Masyarakat hari ini sudah lelah dengan gimik kebijakan, dimana kita tahu kondisi ekonomi global yang tidak menentu dan daya beli yang tergerus membuat urusan “papan” menjadi sangat krusial. Program “Gentengisasi” Prabowo-Gibran berdiri di persimpangan jalan, yang bisa menjadi solusi struktural atau sekadar kosmetik elektoral. Secara hukum, kita butuh kepastian, dan secara ekonomi, kita butuh keterjangkauan. Rumah adalah fondasi dari sebuah keluarga, dan keluarga adalah unit terkecil dari negara. Jika program ini gagal membenahi rumah rakyat, kita sebenarnya sedang membangun gedung tinggi di atas pasir hisap.
Pemerintah harus berani melangkah lebih jauh dari sekadar mengganti genteng. Kita harus merenovasi cara kita memandang kemiskinan, merombak cara bank melihat rakyat kecil, dan mendekonstruksi aturan hukum yang selama ini memihak pemilik modal besar. Hanya dengan cara itulah, jargon “Menuju Indonesia Emas 2045” tidak akan terdengar seperti ejekan di telinga warga yang masih harus menaruh ember di bawah atap bocor saat hujan turun.(*)
